อสังหาอีสานร้ายกลายเป็นดี ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว-อุตสาหกรรม ดีมานด์สมดุลกับซัพพลาย - ประชาชาติธุรกิจ

faca.prelol.com

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ผลการสำรวจอุปทานและอุปสงค์โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายในช่วงครึ่งหลังปี 2562 ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 5 จังหวัด ได้แก่ จังหวัดนครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี อุบลราชธานี และมหาสารคาม ในภาพรวมมรหน่วยอยู่ระหว่างการขาย 14,853 หน่วย สัดส่วน 4.2% ของ 26 จังหวัด

แบ่งเป็นจังหวัดนครราชสีมา 6,876 หน่วย, ขอนแก่น 4,031 หน่วย, อุดรธานี 1,727 หน่วย, อุบลราชธานี 1,464 หน่วย และมหาสารคาม 755 หน่วย รายละเอียดดังนี้

“นครราชสีมา” ทรงตัวต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ

โดยเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุดในภาคอีสาน ณ สิ้นปี 2562 มีซัพพลายรวม 129 โครงการ จำนวน 6,876 หน่วย มูลค่า 24,805 ล้านบาท ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรก -0.9% โดยมีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 1,291 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 104 หน่วย บ้านจัดสรร 1,187 หน่วย

ทั้งนี้ มีหน่วยขายได้ใหม่ 608 หน่วย ลดลงจากช่วงครึ่งปีแรก -52.7% และมีหน่วยเหลือขาย 6,268 หน่วย เพิ่มขึ้น 10.9% มูลค่ารวม 22,907 ล้านบาทแบางเป็นอาคารชุด 1,552 หน่วย บ้านจัดสรร 4,716 หน่วย (บ้านเดี่ยว 3,415 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 631 หน่วย บ้านแฝด 415 หน่วย อาคารพาณิชย์ 255 หน่วย)

ท็อป 5 ทำเลขายดี ได้แก่ 1.ทำเลในเมืองนครราชสีมา 268 หน่วย 2.ทำเลจอหอ 148 หน่วย 3.ทำเลหัวทะเล 69 หน่วย 4.ทำเลบ้านใหม่-โคกกรวด 45 หน่วย และ 5.ทำเลเขาใหญ่ 39 หน่วย อย่างไรก็ตาม มีทำเลเดียวที่อัตราดูดซับสูงกว่า 2% คือทำเลในเมืองอยู่ที่ 2.3%

ท็อป 5 ทำเลเหลือขายมากสุด ได้แก่ 1.ทำเลในเมืองนครราชสีมา 1,673 หน่วย 2.จอหอ 1,391 หน่วย 3.บ้านใหม่-โคกกรวด 1,207 หน่วย 4.หัวทะเล 825 หน่วย และ 5.เขาใหญ่ 460 หน่วย

ในด้านซัพพลายสร้างเสร็จเหลือขาย(พร้อมโอน) หรือเป็น Inventory มีจำนวน 1,442 หน่วย มูลค่า 5,552 ล้านบาท

ท็อป 5 ทำเลเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ 1.ทำเลบ้านใหม่-โคกกรวด 494 หน่วย 2.ในเมืองนครราชสีมา 337หน่วย 3.เขาใหญ่ 234 หน่วย 4.จอหอ 189 หน่วย 5.สุรนารี-ปักธงชัย 81หน่วย

สำหรับแนวโน้มปี 2563 คาดว่ามีการเปิดขายใหม่ 1,100 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านจัดสรร และคาดว่ามีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 6,755 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด 1,702 หน่วย ทาวน์เฮ้าส์ 687หน่วย บ้านเดี่ยว 3,690 หน่วย บ้านแฝด 427 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 249 หน่วย

ในด้านอัตราดูดซับครึ่งปีหลัง 2562 อยู่ที่ 1.5% คาดว่าในปี 2563 อัตราดูดซับลดเหลือ 1.1%

และคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็จะลดลงมาอยู่ที่ 5,942 หน่วย มูลค่า 11,293 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -7.5% มูลค่าเพิ่มขึ้น 2.2% สูงกว่าค่าเฉลี่ยซึ่งมีมูลค่า 10,152 ล้านบาท

“ขอนแก่น” เข้าสู่ภาวะชะลอตัว

โดยมีซัพพลายเสนอขาย 79 โครงการ รวม 4,031 หน่วย ในจำนวนนี้มีโครงการที่ขายได้ใหม่ 435 หน่วย มูลค่า 1,268 ล้านบาท ลดลง -41.1% เทียบกับครึ่งปีแรก 2562 แต่เพิ่มขึ้น 10.4% เทียบกับครึ่งปีหลัง 2561

ในด้านหน่วยเหลือขายสะสมมีจำนวน 3,596 หน่วย มูลค่า 11,574 ล้านบาท และมีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 804 หน่วย มูลค่า 2,737 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 499 หน่วย มูลค่า 1,802 ล้านบาท อาคารชุด 305 หน่วย มูลค่า 935 ล้านบาท

ท็อป 3 ทำเลสร้างเสร็จเหลือขาย ได้แก่ 1.บึงแก่นนคร 255 หน่วย 2.ม.ขอนแก่น 210 หน่วย และ 3.บึงหนองโครต 92 หน่วย

ในด้านอัตราดูดซับอยู่ที่ 1.8% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี และต่ำลงต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2562 ที่มีอัตราดูดซับ 3.1%

แนวโน้มปี 2563 คาดว่าอัตราดูดซับจะลดต่ำลงต่อเนื่องเหลือไม่เกินร้อยละ 1.0 % โครงการเปิดขายใหม่คาดว่าไม่เกิน 600 หน่วย แต่ด้วยจำนวนอุปทานสะสมรอการขายจะส่งผลให้ตลาดโดยรวมชะลอตัว

“อุดรธานี อุบลราชธานี มหาสารคาม” ทรงตัว

เริ่มจาก “จังหวัดอุดรธานี” มีซัพพลายเสนอขาย 44 โครงการ รวม 1,727 หน่วย มีหน่วยขายได้ใหม่ 177 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 1,550 หน่วยมูลค่าเหลือขาย 6,092 ล้านบาท

แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 1,410 หน่วย มูลค่า 5,792 ล้านบาท, อาคารชุด 140 หน่วย มูลค่า 300 ล้านบาท

ท็อป 3 ทำเลขายดี ได้แก่ 1.ทำเลทางออกหนองบัวลำภู 67 หน่วย 2.ทำเลทางออกหนองคาย 36 หน่วย และ 3.ทำเลในเมืองอุดรธานี 29 หน่วย

ท็อป 3 ทำเลสร้างเสร็จเหลือขาย ได้แก่ 1.ทำเลในเมืองอุดรธานี 187 หน่วย 2.บ้านเลื่อม 74 หน่วย และ 3.ทางออกหนองบัวลำภู 41 หน่วย

ในด้านอัตราดูดซับลดลงมาอยู่ในระดับ 1.7% เทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2562 ที่มีอัตราดูดซับ 3.0% แนวโน้มปี 2563 คาดว่าภาพรวมที่อยู่อาศัยจะทรงตัว โดยมีอาคารพาณิชย์ประเภทเดียวที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี อยู่ที่ 2.3% ในขณะที่หน่วยเหลือขายทุกประเภทจะมีจำนวน 1,587 หน่วย

“จังหวัดอุบลราชธานี” ครึ่งปีหลัง 2562 ภาพรวมมีซัพพลายเสนอขาย 42 โครงการ รวม 1,464 หน่วย เป็นหน่วยขายได้ใหม่ 201 หน่วย หน่วยเหลือขาย 1,263 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย 3,727 ล้านบาท

แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 972 หน่วย มูลค่า 3,276 ล้านบาท, อาคารชุด 291 หน่วย มูลค่า 451 ล้านบาท

ท็อป 3 ทำเลขายดี ได้แก่ 1.ทำเลวนารมย์-โนนหงษ์ทอง 43 หน่วย 2.เซ็นทรัล อุบลราชธานี 35 หน่วย และ 3.วารินชำราบ 35 หน่วย

ท็อป 3 ทำเลสร้างเสร็จเหลือขาย ได้แก่ 1.ทำเลอุบลสแควร์ 144 หน่วย 2.วารินชำราบ 82 หน่วย และ 3.วนารมย์-โนนหงษ์ทอง 78 หน่วย

ในด้านอัตราดูดซับลดเหลือ 2.3% เทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2562 ที่มีอัตราดูดซับ 3.3% แนวโน้มปี 2563 คาดว่ามีหน่วยเหลือขาย 1,343 หน่วย และคาดว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ 1,992 หน่วย มูลค่า 3,303 ล้านบาท

“จังหวัดมหาสารคาม” มีซัพพลายเสนอขาย 21 โครงการ รวม 755 หน่วย เป็นหน่วยขายได้ใหม่ 88 หน่วย และมีหน่วยเหลือขาย 667 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขาย 1,786 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 577 หน่วย มูลค่า 1,678 ล้านบาท, อาคารชุด 90 หน่วย มูลค่า 108 ล้านบาท

ในด้านอัตราดูดซับแม้เพิ่มสูงจากปี 2561 อยู่ที่ 1.9% แต่อัตราดูดซับโดยภาพรวมก็ยังคงทรงตัว แนวโน้มในปี 2563 คาดว่าอัตราดูดซับทรงตัวทุกประเภท ยกเว้นอาคารพาณิชย์ซึ่งลดจาก 7.0% มาอยู่ที่ 1.9% โดยคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 688 หน่วย

นายกอสังหาจี้รัฐออกนโยบายตามพื้นที่

นางพีรญา รักสุจริต ผู้แทนนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น กล่าวว่า ขณะนี้ตลาดอสังหาฯ ขอนแก่นมียอดลูกค้าวิสิตไซต์น้อยลงอย่างชัดเจน เนื่องจากลูกค้ารอดูสถานการณ์ของไวรัสโควิด-19 ดังนั้น ดีเวลอปเปอร์จึงปรับตัวมาทำการตลาดบนช่องทางโซเชียลมีเดียมากขึ้น และอบรมพนักงานขายให้สามารถเป็นที่ปรึกษาด้านการเงินกับลูกค้าได้

ทั้งนี้ มีข้อเสนอต่อรัฐบาลพิจารณาออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ดังนี้

1.เสนอให้ขยายเพดานมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองจาก 3 ล้านเป็น 5 ล้านบาท เพื่อดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ และยืดเวลาการใช้มาตรการออกไปอีก 1-2 ปี

2.ผ่อนปรน LTV โดยเฉพาะผู้ที่มีเครดิตบูโร ให้กู้ได้ง่ายขึ้น

และ 3.อยากให้รัฐแบ่งสัดส่วนซอฟต์โลนให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ มากกว่า 20% เพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการให้มีสภาพคล่องมากขึ้น

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกกิติมศักดิ์สมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น กล่าวเพิ่มเติมว่า ตลาดอสังหาฯ ขอนแก่นแม้ภาพรวมจะมีซัพพลายจำนวนมาก แต่เป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายน้อย เนื่องจากผู้ประกอบการมีการชะลอการสร้างตั้งแต่แบงก์ชาติออกมาตรการ LTV และสงครามการค้าจีนกับสหรัฐอเมริกาในปี 2562

ทั้งนี้ ในภาวะเศรษฐกิจโดยรวมดี ภาคอีสานไม่ได้ดีมากเหมือนเมืองท่องเที่ยวหรือเมืองอุตสาหกรรม ในเวลาที่เศรษฐกิจแย่เช่นตอนนี้อีสานไม่ได้รับผลกระทบเยอะเช่นกัน ที่ผ่านมาลักษณะการพัฒนาอสังหาฯ จะเน้นทยอยสร้างตามยอดขายจึงไม่มีปัญหาเรื่องซัพพลายตกค้างมากนัก

อย่างไรก็ตาม ตัวแปรที่กดดันการแข่งขันในพื้นที่พบว่ามาจากผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ หรือกลุ่มทุนจากนอกพื้นที่ ดังนั้น ควรระวังเรื่องการสร้างซัพพลายใหม่เพิ่มเพราะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของคนในภาคอีสานอาจจะโตไม่ทันความต้องการลงทุน ซึ่งอาจก่อให้เกิดซัพพลายล้นตามมา

สำหรับการปรับตัวเพื่อตอบรับกระแส New Normal อาจต้องมีการรีดีไซน์บ้านให้สอดคล้องกับกระแส work from home รวมถึงกระแสการแพทย์และสุขอนามัยมากขึ้น

นอกจากนี้ คาดว่าจะมีคนท้องถิ่นที่ทำงานต่างจังหวัดย้ายกลับถิ่นฐานหรือแรงงานคืนถิ่นมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงควรหันมาพัฒนาพื้นที่ให้มีสภาพแวดล้อมที่ดี เหมาะกับการเป็น smart city เพื่อรองรับประชากรวัยแรงงานในพื้นที่

ในด้านข้อเสนอต่อรัฐบาลสอดคล้องกับนางพีรญาในเรื่องผ่อนปรน LTV กับวงเงินซอฟต์โลนให้กับภาคอสังหาฯ

ขณะเดียวกัน มีข้อเสนอเพิ่มเติม โดยขอให้ทบทวนนโยบายบีโอไอ โดยเฉพาะการลงทุนพัฒนาสินค้าทาวน์เฮ้าส์สำหรับผู้มีรายได้น้อย 70 ตารางเมตร ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยังเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาได้เพราะไม่คุ้มกับการลงทุน รัฐบาลควรพิจารณาขนาดและราคาที่เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ รวมทั้งเสนอให้มีมาตรการภาษีเพื่อช่วยให้ภาคธุรกิจปรับปรุงโครงสร้างหนี้ได้มากขึ้น เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะจาก 3.3% เหลือ 1.5%

สอดคล้องกับพันโท วรายุส์ ตรีวัฒนสุวรรณ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี ซึ่งมองว่า สถานการณ์โควิดทำให้ยอดวอล์กน้อยลง แต่ยังมีลูกค้าซึ่งกลับจากจังหวัดอื่นหลังโรงงานประกาศหยุดชั่วคราว มาเข้าชมโครงการบ้าง ทว่ายังไม่ตัดสินใจซื้อ ทำให้ยอดขายไม่ได้มีมากนัก

ส่วนข้อเสนอนั้น มองว่ารัฐบาลควรออกนโยบายเฉพาะรายภูมิภาค เพื่อให้สอดคล้องกับศักยภาพของแต่ละพื้นที่ เช่น นโยบายบ้านบีโอไอ ตนมองว่างเงื่อนไขที่กำหนดยังไม่เหมาะกับภาคอีสาน โดยรัฐบาลอาจจะออกนโยบายบ้านบีโอไอสำหรับอีสานตอนบน อีสานตอนล่าง และอีสานตอนกลาง เป็นต้น

ขณะที่นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา ให้ความเห็นว่า ช่วงแรกที่รัฐบาลประกาศใช้ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน ยอดเยี่ยมชมโครงการหายไปพอสมควร และเริ่มกลับมาหลังรัฐบาลคลายล็อกดาวน์ระยะที่สอง ประกอบกับดีเวลอปเปอร์จัดโปรโมชั่นจูงใจ ทำให้ยังมียอดขาย แต่ยังกังวลเรื่องการปล่อยกู้สินเชื่อรายย่อยของแบงก์พาณิชย์ที่มีเงื่อนไขพิจารณาเข้มข้นขึ้น ทำให้เป็นอุปสรรคกับลูกค้าโดยเฉพาะผู้ที่ทำงานในโรงงานที่โดนลดค่าแรง ดังนั้น หากจะให้สถานการณ์ตลาดกลับมาเป็นปกติต้องขึ้นอยู่กับการอนุมติสินเชื่อของแบงก์ด้วย

Let's block ads! (Why?)

"เป็นต้นฉบับ" - Google News
June 10, 2020 at 11:42PM
https://ift.tt/2MLHpXt

อสังหาอีสานร้ายกลายเป็นดี ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยว-อุตสาหกรรม ดีมานด์สมดุลกับซัพพลาย - ประชาชาติธุรกิจ
"เป็นต้นฉบับ" - Google News
https://ift.tt/2xbvptW
Mesir News Info
Israel News info
Taiwan News Info
Vietnam News and Info
Japan News and Info Update
https://ift.tt/3dnz7A2

Bagikan Berita Ini